Сега почти всеки предприемач започва своя бизнес, като търси и наема помещения за офис, склад или магазин. Съставянето на договор за наем на нежилищни помещения има редица противоречия. Следователно от това колко правилно е съставен договорът, зависи неговата законосъобразност и възможността за спорни ситуации в бъдеще.
Основни понятия на договора за наем на нежилищни помещения
Договор за наем на нежилищни помещения е граждански договор, сключен между лизингодателя и наемателя, съгласно който лизингодателят се задължава да предаде обекта на недвижим имот на наемателя за временно ползване срещу определена такса и за определен период. В този случай доходът, получен от наемателя от използването на обекта на недвижим имот, принадлежи само на него въз основа на имуществени права.
Всички гражданско-правни отношения, свързани с отдаването под наем на недвижими имоти, се регулират от глава 34 "Наем" на Гражданския кодекс на Руската федерация. В съответствие с нормативните актове под нежилищни помещения се разбират цели сгради и съоръжения или отделни техни части под формата на складове, офиси, търговски площи и други помещения, които не са предназначени за обитаване от хора.
Субектите на договора за наем на нежилищни помещения са наемодателят и наемателят. Наемодателят може да бъде собственик на имота или друго лице, което има право да отдаде имота под наем по закон или по нареждане на собственика. Наемател - юридическо лице с каквато и да е форма на собственост или индивидуален предприемач, наемащ имот, за да управлява бизнеса си.
Как да съставим правилно договор за наем на нежилищни помещения
По-добре е да поверите изпълнението на договора на опитни адвокати, които ще го съставят, спазвайки нормите на руското законодателство и ще вземат предвид интересите на двете страни. Проблемът с изготвянето му се крие във факта, че гражданският кодекс не разграничава този вид договор като отделен член. Законът урежда общата процедура за съставяне на такива споразумения, с клаузата „освен ако условията на споразумението не предвиждат друго“. От това следва, че съществените моменти трябва да бъдат изписани внимателно в условията на договора.
Без да се спазват следните точки, договорът може да бъде обявен за незаконен. Договорът за наем се съставя в писмена форма, най-малко два екземпляра. Броят на листове и копия трябва да бъде посочен в текста на споразумението. Всяка страница е подписана от страните, за да се избегне фалшифициране.
Договорът за наем трябва задължително да съдържа информация за предметите на споразумението. Ако споразумението не е сключено от самия собственик или не от лизингополучателя, тогава е необходимо да се регистрира кой е подписал споразумението и на какво основание.
Частта от споразумението, която разкрива информация за наетия обект, трябва да съдържа: адреса на местонахождението на обекта, ако сградата се отдава под наем отчасти, след това номер на стаята и етаж, предназначението на наетите помещения, общата площ. Договорът трябва да бъде придружен от кадастрален паспорт и план за евакуация на наетите помещения.
Срок на договора. Договорите за наем на недвижими имоти се сключват за период от поне 12 месеца. Ако в договора не е посочена датата на изтичането му, тогава той се счита за неопределен. Всички договори за наем на нежилищни помещения подлежат на задължителна регистрация в държавни агенции.
Наемна сума. За да се избегнат противоречиви ситуации в договора, е необходимо да се предпише с цифри и с думи размера на наемните плащания и периода на плащането му. Размерът на плащанията се определя от наемодателя под формата на фиксирана сума, платима след определен интервал от време, или веднага за определен период. Наемът може да включва разходи за битови сметки, интернет, телефон и други. Споразумение, което не посочва сумата под наем, се счита за невалидно.
В края на договора се посочват данните за страните, юридически адреси, дата и място на подписването му.
Договорът трябва да бъде придружен от акт за приемане, съдържащ характеристиките на имуществото, което се прехвърля: площта на помещенията, състоянието на вътрешната декорация, комуникациите, наличието на мебели или оборудване. Акт, подписан от двете страни, потвърждава действителното прехвърляне на наетия обект на разположение на лизингополучателя.
Липсата на съществени условия в договора или неправилното им изписване може да доведе до признаване на договора за невалиден.
