В гражданскоправните отношения прехвърлянето на права е формализирано като договор за прехвърляне. Това е доста често срещана схема, която ви позволява да придобиете правата върху апартамент в многоетажна нова сграда от предишен акционер. Но въпреки популярността си - на етапа на доставка на апартаменти почти 90% и те са закупени по споразумения за цесия, тази сделка може да бъде доста рискована.
Характеристики на споделеното строителство
След като в началото на 2005 г. влезе в сила Федералният закон № 214-FZ „За участието в споделено строителство на жилищни сгради …“, притежателите на акции, подписали споразумение с предприемача за участие в споделено строителство, имаха възможност да отстъпят правото си до апартамента в строеж до трето лице. Прехвърлянето на права върху недвижим имот е възможно, в съответствие с чл. 382 от Гражданския кодекс на Руската федерация и чл. 11 от този закон, по всяко време, след като споразумението за дялово участие е надлежно регистрирано в органите на Rosreestr и преди акционерът да подпише акта за прехвърляне на апартамента.
Тъй като не е тайна, че на етапа на строителството, особено в началото, е възможно да се закупи апартамент на доста достъпни цени, възможността за прехвърляне на права е доста привлекателна за много граждани, които искат да подобрят условията си на живот. Друг въпрос са причините, поради които първоначалният акционер - възложителят - иска да продаде апартамента в строеж по договор за прехвърляне, след като е отстъпил правото си на недвижим имот на нов участник в споделеното строителство - цесионерът.
Рискове, произтичащи от сключването на споразумението за прехвърляне
Една от често срещаните причини, поради които акционер иска да прехвърли право, може да са дълговете му към предприемача. Ето защо, преди цесионерът да подпише споразумението за цесия, той трябва да провери с предприемача дали има дълг за извършване на редовни плащания за апартамента.
Друга причина, поради която възложителят е искал да се отърве от апартамента, е станала известна му информация за нарушения на качеството на строителството или за предстоящия фалит на фирмата-разработчик, за чиито действия той не носи отговорност пред цесионера. Ако новият акционер дори иска да прекрати договора, той няма да успее и ще може да предяви всички искове само на предприемача и само в съда.
От друга страна, цесионерът трябва да знае, че споразумението за прехвърляне може да бъде обезсилено, ако не са изпълнени редица съществени условия. Например тя може да бъде сключена само след като възложителят се е уредил напълно с предприемача и му е платил цената на договора. Това се потвърждава от споразумението за прихващане на взаимни искове. Освен това предпоставка за споразумение за прехвърляне е да се получи писмено съгласие от предприемача за прехвърляне на права. И, разбира се, за неговото сключване ще е необходимо разрешение на кредитната институция, ако възложителят е придобил апартамент на ипотека.
