Продажбата на недвижими имоти е юридически факт. Сделките с недвижими имоти могат да бъдат оспорени само в съда. Така например съдът може да обяви сделката за невалидна, в резултат на което купувачът или продавачът, както и хората, регистрирани в този недвижим имот, могат да страдат. Как да сключите сделка правилно, трябва да попитате предварително.
Разпродажба с регистрирани членове и бивши членове на семейството
Сключването на сделка с продажбата на жилищни помещения, в които хората са регистрирани съгласно членове 246, 247 от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и член 31 от ЖК, законът не забранява, а изисква само съгласието на всички собственици.
От закона следва, че регистрацията не дава право да се ползват регистрирани хора след продажбата на апартамент, но тези хора могат да бъдат изгонени само със съдебно решение. По правило това е продължителен правен процес, който може да се проточи няколко години. В такива ситуации този факт се договаря с купувача и като правило цената на такъв недвижим имот е значително по-ниска от пазарната стойност.
Мнението, че използването на помещенията се възлага на членове и бивши членове на семейството след смяната на собствеността, се счита за погрешно. Така че клауза 2 на чл. 31 от КТ на РФ казва само, че регистрираните хора като членове на семейството, както и бивши членове, имат същото право на ползване, но не и поръчки. Това се потвърждава от член 292 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който казва, че правото на използване отпада, когато собственикът се промени.
Ако регистрираните членове на семейството имат право на собственост върху жилището (участвали в приватизацията), без тяхното писмено съгласие и съгласието на нерегистрираните собственици, то е незаконно. Ако акциите са разпределени, тогава член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация за преференциална покупка се прилага за продажбата. В правната практика често един от собствениците нарушава закона, пише дарение, затваряйки продажбата на своя дял с него. В този случай всяка от страните може да е губещата.
Трудно е да се лишат собствениците от права на собственост. В правната практика чл. 293 и 252 от Гражданския кодекс на Руската федерация практически не работят.
Разпродажба с регистрирани непълнолетни деца
Сделката с недвижими имоти, при която се регистрират непълнолетни деца, е много по-сложна.
Ако детето също е собственик или има дял, родителите (представителите) в нотариална форма трябва да предоставят разрешение за продажба, а органите на настойничеството също трябва да разрешат, при условие че в замяна детето ще бъде придружено от дял в друг имот (без да се влошава положението на детето) - член 292 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Ако децата не са собственици, те се изписват на мястото на регистрация на родителите. Ако родителите нямат регистрация, е невъзможно детето да бъде изписано.
При условие, че детето е регистрирано по местоживеене на родителите или е посочен алтернативен дял, по-нататъшният ход на сделката ще се извърши в обичайната форма.
